Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Vậy có phải chỉ có duy nhất một loại giá đất hay không?
Không phải chỉ có duy nhất một loại giá đất. Căn cứ vào nguồn gốc ta có thể chia giá đất làm hai loại :
- Giá đất thị trường.
- Giá đất do Nhà nước quy định.
Giá đất do Nhà nước quy định: Là giá đất do Nhà nước quyết định, ấn định cụ thể trong các văn bản pháp luật. Nhà nước quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Nhà nước ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
Giá đất thị trường : Là giá đất không do Nhà nước ấn định. Giá đất theo thị trường là giá đất hình thành qua các hoạt động của thị trường, do các bên thỏa thuận trong các giao dịch như chuyển nhượng, cho thuê….
Giá đất chuyển nhượng là giá đất thị trường do các bên trong hợp đồng chuyển nhượng thỏa thuận.
Vậy giá đất chuyển nhượng khác gì so với giá đất Nhà nước quy định. Ta cùng so sánh:
- Về chủ thể quyết định giá đất
- Giá đất chuyển nhượng do các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thỏa thuận định đoạt trên cơ sở tự nguyện.
- Giá đất Nhà nước quy định do Nhà nước ấn định dựa trên trình tự, thủ tục pháp luật quy định.
Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc :
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
=> Bảo đảm giá đất của Nhà nước sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường và các thửa đất liền kề, hoặc giáp ranh giữa các địa phương có cùng điều kiện phát triển thì mức giá như nhau.
Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất. Giá đất cụ thể do UNND cấp tỉnh ban hành.
=> Do CQNN ban hành.
Ý nghĩa:
- Giá đất chuyển nhượng là căn cứ để các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ thực hiện nghĩa vụ thanh toán.
- Giá đất do Nhà nước quy định là căn cứ để tính các nghĩa vụ tài chính về đất đai như nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi được giao đất có thu tiền, thuê đất, tính tiền xử phạt, tiền bồi thường,…
Tính ổn định:
- Giá đất chuyển nhượng không có tính ổn định, có thể lên, xuống tùy thuộc vào tình hình thị trường : nhu cầu, điều kiện phát triển kinh tế, xã hội,…
- Giá đất do Nhà nước quy định có tính ổn định hơn. Thường được ấn định trong một khoảng thời gian dài, có thể có sự điều chỉnh tùy thuộc vào các trường hợp cụ thể.
Tính công khai, minh bạch:
- Trên thực tế, giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng hầu như không đúng với giá đất thực tế các chủ thể giao kèo với nhau, thường sẽ thấp hơn giá thực tế để giảm đi các nghĩa vụ tài chính.Tuy nhiên nếu việc kê khai không đúng như vậy trước hết các bên có thể gặp rủi ro về quyền lợi của mình; nếu bên thực hiện nghĩa vụ thanh toán trốn tránh và chỉ thực hiện theo giá ghi trên hợp đồng thì bên có quyền sử dụng đất sẽ mất giá chênh lệch của giá ghi trong hợp đồng và giá thực tế hai người thỏa thuận ; hậu quả thứ hai là nếu bị cơ quan thuế phát hiện hành vi vi phạm này, sẽ bị phạt hành chính về thuế.
- Giá đất Nhà nước quy định được công khai.
Hiện nay khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh vẫn thấp hơn giá đất trên thị trường ở mức đáng kể, mặc dù luật đất đai đã quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường.
Giá đất của Nhà nước thực tế khó mà phù hợp với giá đất của thị trường và thường là thấp hơn do không theo kịp sự biến động, tiến triển của tình hình.Từ đó, một vấn đề nảy sinh liên quan đến quyền lợi của người sử dụng đất, là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu nại của người dân, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư. Đó là vấn đề giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Mặc dù Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp,..tuy nhiên giá đất cụ thể mà UBND tỉnh quyết định vẫn luôn luôn có sự chênh lệch lớn so với giá đất trị trường.
